黑铁时代来了，柳州普通购房者该怎么办？还能买吗？
最近，万科集团主席郁亮的一份《万科集团2022年会上的总结发言》引发行业热议，其中提出“黑铁时代”一词成为近来行业热词。
什么是黑铁时代？
著名作家王小波曾经写过《黄金时代》、《白银时代》、《青铜时代》、《黑铁时代》，关于《黑铁时代》，小说里是这么描绘的：“烟囱里冒出漆黑的烟，因为烧着废轮胎。海滩上一片污黑，全被废油污染了。海面上漂满了塑料袋，白花花的看不到海水……”
显然，黑铁时代并不是一个美好的词汇，在房地产行业，可以理解为，大手大脚好日子的“黄金时代”已经过去，进入到要节衣缩食的“黑铁时代”了。
房地产到了黑铁时代
去年，恒大躺进ICU，一些房企也徘徊在ICU门口，有的房企还频传裁员、降薪的消息，不少地产从业者纷纷转行，留在行业的，也在为保住饭碗瑟瑟发抖。种种迹象，都在暗示房地产行业日子不好过，如今，万科郁亮提出的“黑铁时代”不过是对当今大环境的总结。
研读万科郁亮的发言，提炼出以下几点，希望对地产人有一些启示：
1. 房地产行业大势已去，进入缩表出清阶段。简单讲，就是去金融化，国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担。这一点，中央也多次强调“房住不炒”政策，“三条红线”压顶房企，“高杠杆、高负债、高周转”的三高模式也应转变了。
2.利润正在摊薄，各方收入在减少。郁亮在发言中提到，内部要精简团队、调整薪资；外部要减少外包，这意味着将来万科人到手工资少了，而万科的合作方好日子也没有了。头部房企万科尚且如此，这在其他房企，都将成为一种趋势。
3.要节衣缩食、营造战时氛围。在发言中，郁亮表示，要省吃俭用、减少浪费，在订机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。由此可见，不仅万科要节衣缩食，未来很多房企都将如此。
4. 做专业高手、全能冠军、长跑胜将。这不仅是万科对员工的要求，也是每一个地产人或职场人应该有的思维，公司提供平台，但是平台不代表自己的实力，只有将平台核心技能学会，在未来的工作中才能做到游刃有余。
万科郁亮的预言，向来具有前瞻性。在2018年，万科郁亮首次喊出了“活下去”的口号，引起外界一片质疑。2018年，正是中国房地产行业的黄金年份。那一年，除了万达的王健林在卖卖卖之外，恒大、融创等中国头部房企都在高歌猛进，买买买，大肆扩张。
郁亮一语成谶，进入2021年伊始，央行就正式颁布了“三道红线 ”，中国房地产行业就此正式拐弯。如日中天的恒大集团，仅在短短几个月里，就陷入债务危机中难以自拔。这时候，大家才反应过来，万科的郁亮早有先见之明。
而在2022年年会上，郁亮再次提出“黑铁时代”，就不得不引人深思了。万科作为中国头部房企，已然具备行业风向标的警示性作用。如今看来，这种危机意识，不仅是房地产人应有的，也是众多职场人士应具备的。
黑铁时代
普通人买房该怎么办？
当前，行业大环境下，多个城市还未开始回暖。根据机构统计，1月份29个重点城市商品住宅成交环比下降了近四成，同比下降了近五成。
除了上海、成都比较坚挺外，其他一线城市，万亿俱乐部、人口净流入、千万人口级别城市，全部跌成了狗。
柳州方面，2022年1月份住宅成交面积环比也下降了五成，成交均价也到了7853元/㎡，为半年来第二次入“7字头”，这其中有受到疫情影响的原因，也有返乡置业意向不强等原因。
图片来源：柳房网数据中心
房地产进入黑铁时代。要么死，要么活，没有中间状态。对房企来说，这是一场死战。但对购房者来说，却未必是坏事。
正如万科郁亮所言,“房住不炒”还是有“住”的需求的。现在，国家的意思很明确了，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。也就是说，刚需买房子来住的，政策不要限制太死，要让房地产正常运转起来。
当然，在政策方面，去年中央多次强调“房住不炒”，房地产是国家支柱产业，要促进房地产行业健康发展，在春节前夕还鼓励大家春节买房，以及央行降准降息等利好购房消息；
广西方面，南宁提高公积金贷款上限、玉林购房最高补贴1万元、北海二套最低首付款比例由60%下调至40%、柳州也推出了一套房最多可买3个车位、新建商品房预售资金监管使用办法修改意见稿出台等政策，种种政策都在利好楼市。
黑铁时代，并不意味着房子不能买，相反，房产去金融属性、在“房住不炒”的楼市主基调下，房子回归居住属性，都在利好刚需市场。
但是购房者对市场还应擦亮眼睛，持谨慎态度：
第一、投资客要慎重，不再盲目投资，要投资也要以保值为前提，不要期望房价大涨，尽量选择房价较稳的板块或优质学校旁的房子。
第二、普通人买房逻辑要变，买完自住后再兼顾投资保值，特别防范房企暴雷或破产情况，小房企的期房尤其要谨慎，最好是买央企或国企的，哪怕不是央企或国企操盘，有本地城投或城建入股的，后期即使操盘房企暴雷，影响都不会很大；其次，尽量选择现房，现房看得见摸得着，交房时间也在可控预期之内。
小结
进入黑铁时代，房地产市场已经不再是卖方市场，换个想法，是不是买方市场到了？当开发商开始勒紧裤腰带过日子的时候，就是购房者反向割韭菜的时候了。总的来说，大环境利好刚需，作为刚需，在能力范围内，首先满足自住需求，要结合自身实际情况，包括工作通勤，家庭人口等，做好全盘考虑，寻找品牌房企的优质楼盘。
（柳房网综合整理）
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